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北京合同纠纷律师告诉你2022年这些群体,租金怎么免?
来源:北京合同纠纷律师 发布时间:2022-06-03
自2022年初以来,中国本轮新冠肺炎疫情来势汹汹。全国多地已采取限制民众出行、控制聚集活动等疫情防控措施。由此,商店、剧院、宾馆、饭店等依赖人流的服务行业也受到疫情和上述防控措施的影响。他们要么关店,要么缩短营业时间,大部分营收损失惨重,仿佛又一次回到了2020年初的寒冬。在这方面,许多客户最近询问北京合同纠纷律师问怎么来解决:

对于租赁场所的承租人来说,面对疫情下日益增加的租赁成本,如何尽可能的减少损失?能不能要求慢慢减租?如何规避法律风险? 

对于出租房屋的业主,应如何处理租客提出的减租要求?

关于租房过程中可能出现的退租纠纷,我们团队通过之前的一系列文章(详见《谈双倍退租背景下的教育机构退租问题》、《疫情防控》、《房东,房租能免吗?”——谈新冠肺炎疫情下的合同履行》)从理论层面分析了情势变更原则和不可抗力原则的适用。针对当前疫情,国家发展改革委等14个部门近日发布了《关于促进服务业困难行业恢复发展的若干政策》(发展改革委发[2022]271号,以下简称“271号文”),其中第六条对今年住房租金核减政策作出了相应规定。对此,本文将尝试从政策解读和操作层面探讨当前疫情下的租金减免问题,供双方在实践中参考。

1.271号文第六条政策解读,文件1.271第6条的规定

271号文第六条规定:“2022年,疫情高发区所在县级行政区域的服务业小微企业和个体工商户租住国有房屋,2022年减租6个月,其他地区减租3个月。各地可统筹各类资金,对租赁非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮助。鼓励非国有住房租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情造成的损失。2022年房屋所有人缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的,鼓励各地根据规定和本地实际给予减免。减租影响国有企事业单位绩效的,在考核中根据实际情况予以认定。”
2.上述政策的配套规定
为落实上述政策,国资委办公厅于3月28日印发了《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户租金减免工作的通知》(国资委发〔2022〕29号), 其中进一步细化了集团内各级央企及其子企业自有营业用房的租金减免措施(如“当年减租6个月”细化为“第四季度被列为疫情高风险地区,需通过当年退租或次年减租等方式全额减租6个月”等。 ),这也为解决“转租”和“股权多元化企业”问题做了铺垫。但租金减免政策的具体实施细则仍由“各央企抓紧研究”确定。
目前,重庆[3]、江苏[4]等地都出台了今年降低当地公房租金的配套政策。特别是除了细化的规定,区域配套政策可能会有一定程度的调整。如上海市人民政府办公厅3月29日发布《上海市抗击疫情、帮助企业促进发展的若干政策措施》(沪府办〔2022〕5号)。第七条规定:“租赁国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户,2022年免交三个月租金,视同有间接租赁关系上市,转租人不享受此项减免政策, 以及相关国有企事业单位应确保免租措施惠及最终承租人……”上述地方政策在减租免租对象所属行业、租赁房屋用途、减租免租情况、转租人能否享受减租免租政策等方面,与271号文第六条略有不同。所以双方要及时关注租赁房屋所在地的具体配套政策。

3.政策解读

根据上述政策规定,结合《最高人民法院关于妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》(高法发〔2020〕17号)和新冠肺炎疫情爆发以来的司法实践[5],综合考虑租赁房屋出租人和承租人的性质、当地减免租金的具体政策、当地疫情、当地政府采取的疫情防控措施、承租人的条件等因素,

北京合同纠纷律师总结如下

租赁情况符合国有住房租金核减政策条件的,或者符合双方事先约定租金核减的,承租人可以要求租金核减。但目前国家和地方政策的规定比较笼统,面对复杂的现实,操作中难免存在一些模糊之处(比如租赁合同约定的免租期与当前疫情期重叠,是否在约定的基础上增加了减租;再比如年中租期到期如何减租等等。),这一点还有待未来的澄清;
租赁情况不符合公房租金核减政策条件,且无租金核减事先约定,承租人经营收入确因疫情或疫情防控措施受到重大损害的,仍可适用情势变更或公平原则,与出租人协商适当核减租金,或采取延长租赁期限、缓交租金等措施。这种做法也符合前述鼓励“在平等协商的基础上合理分担疫情造成的损失”的政策精神;
租赁情况不符合公房租金核减政策条件,且事先无租金核减协议,承租人未经协商停租的,承租人日后将被卷入诉讼,并承担相应的被责令缴纳租金(可根据个案情况适当减免)、赔偿违约损失(可根据个案情况适当减免)甚至解除租赁合同的风险;

一般情况下,除因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的外,因疫情或疫情防控措施拖欠租金或因疫情或疫情防控措施导致合同履行困难,不会直接导致合同终止。

实用建议

基于以上分析,我们对租赁双方提出以下建议:

1.租户视角
(1)适时行使撤销权。
遇有租赁合同约定或法定的终止条件,承租人可从商业角度考虑是否行使终止权,停止经营,及时止损。据此,承租人决定退租时,可以通过发函或合同约定的方式通知出租人解除租赁合同,尽快交房,将损失降到最低。
(2)当其符合国有住房减免租金的政策条件或协议时,及时要求减免租金。
承租方可持续关注当地今年的减免税政策,结合前述政策、法律法规及租赁的具体情况,判断是否可适用国有房屋减免税的政策规定或相关约定。符合条件的,出租人应及时通过发函、合同约定的其他方式或当地政策规定的其他方式要求租金核减,相关政策或协议规定的租金核减期限届满时,应及时恢复支付租金。
(3)不符合国有住房租金核减政策条件或协议的,可积极与出租人协商缓减租金。
不符合公房减免税政策条件,没有相关减免税协议的,承租人仍可主要通过协商方式与出租人沟通,提供疫情影响、造成损失等证明材料,争取出租人谅解,通过减租、延长租期、缓交租金等方式减轻资金压力。
(4)在被迫采取具有违约风险的措施时,注意收集相关证据。
如果租赁双方协商不能达成一致,承租人迫于资金压力不得不采取停付租金或提前搬出等措施,我们建议承租人在协商和履行过程中注意收集相关证据,包括但不限于双方协商的记录、疫情相关防控措施的公告、 受疫情影响的业务资料或相关措施,提前退租时通知出租人接管房屋的记录,以便处理后续可能出现的纠纷,减少违约责任。

2.出租人的观点

(1)根据规定或协议,缓租或按时完成租赁交接。租赁情况符合减租政策或者合同约定的,出租人应当根据承租人申请,依照法律法规和政策的有关规定或者约定,采取缓租、免租等措施。考虑到减租后出租人可能可以享受减免税等优惠政策,在同意减免税的同时,还应明确出租人申请优惠政策时承租人的配合义务。
如果承租人要求退租,且其行使撤销权有法定或约定的依据,出租人可以与承租人保持积极沟通。确认合同无法继续履行的,应当完成相应款项的结算、终止协议的签订、租赁房屋的接收等交接工作。尽快,并及时开展新一轮租赁活动,保持租赁物业盈利。

(2)有争议时,充分协商。
如前所述,因疫情或疫情防控措施导致承租人经营收入显著受损的,虽不具备法定或约定的减租、免租条件,但相关损失可基于情势变更或公平原则,认为由租赁双方合理分担。因此,承租人在使用租赁房屋的过程中,证明因疫情和防控措施受到一定损失时,出租人可以与承租人就租金减免进行充分的沟通和协商。出租方可以考虑拓宽减免税的具体方式,从商业角度对相应措施产生的租金损失、减免税补偿(如有)等收益进行损益测算和决策,以达到双方都能接受的结果。
至于承租人要求提前退租,可能缺乏法律依据,我们也建议出租人先协商。鉴于承租人在请求提前退租时往往直接搬出,此时,虽然出租人有权主张单方解除无效,应当继续履行,但首先,租赁合同的继续履行大多被认为是基于双方的配合,不应强制。其次,强制连续履行下的租金收取也可能成为问题。再者,通过诉讼等方式解决纠纷往往需要很长时间,期间出租方的损失会不断扩大。因此,我们建议出租人可以先与承租人协商,在充分考虑承租人的履约能力、持续履约的预期收益、承租人愿意承担的违约金、提前终止和续租的预期收益等的基础上,,从商业角度分析提前终止合同和继续履行合同各自的利弊,并做出相应的决策。

(3)缓减租金后,按规定申请减税等优惠。
出租人按规定、协议或协商同意缓交租金的,可及时向当地政府有关部门了解271号文“2022年减租房屋所有权人缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的,鼓励各地根据规定授权和当地实际情况给予减租”,以及是否有其他相关优惠政策。在租赁合同的谈判和履行过程中,出租人可以注意收集相关证明材料,按规定申请税收减免等优惠。
同时,租赁房屋属于国有房屋的,出租人也可以根据271号文件关于“国有企事业单位绩效受减免税影响的,在考核中根据实际情况予以认定”的规定,在考核中主动提出此类情况。

(4)承租人违约时,应及时主张权利。
如果双方协商未达成一致,承租人违约停租或提前退租,出租人可以在协商和履行过程中注意收集证明对方违约及自身损失的材料,及时采取发函、起诉等措施(提前退租的情况请参考我团队此前发布的《承租人提前退租损失的对策及赔偿》一文),向承租人主张相应责任。
目前,此轮新冠肺炎疫情在全国很多地方仍处于高位,各行各业都面临着很大的资金压力。
一方面,承租人是疫情最直接的受害者。对于服务业的小微企业和个体工商户,271号文已对其租赁国有房屋租金的减免作出了原则规定。但对于其他市场主体之间的租金减免,出于尊重企业市场主体地位、法人财产独立等因素,目前大多没有实质性支持。
另一方面,业主也承担着承租方传递过来的压力和损失。虽然271号文已经关注到出租人的负担问题,并采取了相关措施来缓解压力,但恐怕还是不够。这就需要双方在当前困难的情况下相互理解,通过充分平等的协商,合理分担损失。租赁双方是双赢的关系。在目前的环境下,基于理解的合作可能是比对抗更好的选择。

希望这篇文章能在实践中起到参考作用,希望各方齐心协力,共克时艰,就像两年前一样。
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