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新购房屋,还未过户就被法院查封,房屋应该归谁所有?——北京买卖合同纠纷律师
来源:北京合同纠纷律师 发布时间:2022-05-25


北京合同纠纷律师来解答:说起人生喜事,买房算是一件,开开心心置办房屋,生活有了新的盼头。谁想到,还没来得及过户,房子就被法院查封了,这是怎么回事呢?

王某与李某签约合作建房,约定在王某妻子程某名下的土地上合建公寓,

李某负责出资建房42套,建成后,房屋产权归李某所有,但李某应给王某,12套房屋或人民币120万元,房屋建成,因土地手续上是程某的名字,所以房产证办在了程某名下,根据王某意愿,李某付给王某人民币120万元,李某打算房屋卖出后,直接由程某与购房者办理过户手续。

,朱某陆续向李某交齐房款13万元,购买了其中一套房屋,并在交房后在其居住,但因房屋所有权人在程某等另外一处房屋建成后一并办理产权事宜,因此朱某未能与程某办理过户手续。五年后,买房人朱某与梁某签订《房屋买卖补签合同》。

王某,程某因与马某的债务纠纷被河南中级人民法院强制执行347万元的财产,王某与李某合建房屋被查封,因此买房人朱某所购房屋也被查封,朱某提出执行异议被驳回后提出执行异议之诉。

法院经审理认为,李某建好房屋并支付王某120万元人民币后处分涉案房屋并收取房款,符合双方合作建房的约定。买房人朱某已支付涉案房屋购房款,并在法院查封前已入住,实际占有使用该房屋,虽然朱某与李某的房屋买卖合同是在法院查封后补签,但不能否认涉案房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系,并由案外人实际占有使用。

朱某基于购买占有使用房屋并对这一特定财产享有期待权。马某基于与王某,程某之间的民间借贷形成的一般债权,对王某,陈某名下财产享有一般期待权,而不是对特定财产的期待权。二者相比,买房人朱某对涉案房屋的权益优先于马某的普通金钱债权,因此朱某对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。法院判决,不得执行该房产。

中华人民共和国《民法典》第208条不动产物权的设立,变更,转让和消灭,应当依照法律规定登记动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持,1.在人民法院查封之前,已签订合法有效的书面买卖合同,2.所购商品房系用于居住,且买受人名下无其他用于居住的房屋,3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行,可以结合被执行人的责任财产范围,异议人,申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质,以及案涉房屋的属性,功能等方面进行综合判断。

1. 界定责任财产范围。在责任财产范围内可执行特定财产,责任财产之外的财产,不得执行。买房人朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋,该房屋已脱离程某责任财产范围,程某无权又该房屋偿债,马某亦不能要求程某以该房屋偿债。

2.明确物权期,期待权与债权的保护顺位,朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋,获得了一定的对外公示效力,虽不及物权登记效力,其物权期待权以超过马某享有的普通金钱债权优先保护。

3.保障居住与生存权益,朱某购房用于自住房屋,对朱某具有居住保障功能,具有一定的生存利益,相对于马某享有的普通金钱债权,朱某的居住,生存权益优先保护价值和意义。

合同纠纷律师提醒,购买房屋要登记,买卖房屋易发生纠纷,广大购房者应当充分认识到不动产物权登记效力的重要性,购买房屋要及时办理不动产登记,即使不能及时登记,也要保存好购房合同,付款凭证,交付凭证及实际居住,产生水,电,气,暖,物业等费用凭证,以避免产生纠纷时因证据不足造成损失。以上是合同律师为您详细解答,如果还有疑问可电话咨询本律师。

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