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北京房产合同律师普法疫情碰上房产,损失有谁来买单?
来源:北京房产合同律师 发布时间:2022-04-18
新冠疫情形势严峻的大背景下,房产企业和广大人民群众也遇到了不少棘手的法律问题。
开发商因疫情原因逾期交付商品房,购房者是否有权以逾期交房为由主张解除《商品房买卖合同》?
北京房产合同律师给你肯定答复:不能。
首先需要明确的是,根据《上海市高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》的解释,新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件,其发生应当认定为不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力。但是,疫情是否能构成合同履行的障碍,从而减轻合同目的不能实现时一方的违约责任,还需要针对每个案件的具体情况,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度,部分或者全部免除当事人的责任。
关于疫情发生前签订的商品房买卖合同项下的房屋交付,如果开发商逾期交付房屋确实受到疫情防控措施(如政府部门采取的征收、征用、交通管制、停工等行政措施)的影响,且疫情防控后商品房的继续开发建设不存在障碍,因前述防控措施可归责于开发商,故购房人不能要求解除合同。同时,法院也会要求逾期交房造成的损失由开发商和购房者按照公平原则共同承担。
但开发商应及时告知购房者不可抗力的发生,并收集支持不可抗力的相关证据材料,如政府要求停产停工的书面文件等;并及时关注工程进度,尽量缩短延误时间。需要注意的是,疫情防控常态化后,如果开发商仍主张因疫情逾期交房,需要提供补充证据。
北京房产合同律师
北京房产合同律师总结的相关法律法规
《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)>》第4条规定 疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持。但是,当事人请求变更履行期限的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则进行变更。
问:疫情期间没有收入。房贷和房租可以延期吗?
答:在某些情况下是可能的。
最高法通知明确,对于因防疫政策导致无法正常工作、收入受到影响的人员,住院或隔离的人员,参加过防疫工作的人员,因疫情隔离而暂时失去收入的人员,法院应当根据每个案件的情况变更借款的还款日期,但也应当遵循公平原则。
这一精神也贯彻在房屋租赁法律关系引发的纠纷解决中。租赁房屋用于经营的,因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入显著减少,出租人以承租人未在约定期限内支付租金为由请求解除租赁合同,承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。
非国有房屋租赁经营的,因疫情或者疫情防控措施导致承租人无经营收入或者经营收入大幅减少,继续按照原租赁合同支付租金明显不公平的。承租人请求减租、续租或者延期付款的,人民法院可以参照相关减租政策引导当事人进行调解;调解不成的,结合案件实际情况,按照公平原则变更合同。
此外,对于因未及时偿还房贷而被记入不良信用记录的人员,根据《中国人民银行、财政部、中国银行业监督管理委员会关于进一步加强金融支持新型冠状病毒肺炎防控工作的通知》第二条第十四项的规定,对因新型肺炎住院或隔离观察的人员, 需要隔离观察人员、参与疫情防控的人员,以及因疫情影响未能及时还款的人员,接入机构已确定相关逾期贷款可提交无逾期记录。 因疫情暂时失去收入来源的个人和企业,可按照调整后的还款安排提交信用记录。
相关法律法规
最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二):对于涉及房屋抵押、信用卡等个人贷款偿还纠纷、新冠肺炎感染者住院治疗或者隔离、疫情防控所需的观察人员隔离、参与疫情防控的工作人员以及因疫情或者疫情防控措施暂时丧失收入等原因造成的,人民法院应当根据案件实际情况,按照公平原则变更还款期限。
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